왜 필요한가
세입자의 대항력과 우선변제권은 입주(점유) + 주민등록을 유지해야 지켜집니다(확정일자·대항력 참고). 보증금을 못 받은 채 다른 곳으로 이사하고 전입신고를 옮기면 이 요건이 사라집니다. 임차권등기명령은 법원 명령으로 등기부에 임차권을 올려, 이사·전출을 해도 권리를 유지하게 해 주는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3).[1]
신청 요건과 법원
- 요건: 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우(일부만 못 받은 경우 포함).
- 신청하는 곳: 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원.
- 신청 방법: 법원에 신청서를 냅니다. 법원 안내에 따르면 대법원 전자소송으로도 접수할 수 있습니다.[4] 신청서에는 임대차 계약 내용, 종료 사유, 돌려받지 못한 보증금 등을 적고 법원이 요구하는 서류(계약서 등)를 붙입니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙).[2]
등기가 되면 생기는 효과
| 상황 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|
| 이미 대항력·우선변제권이 있었던 경우 | 그대로 유지되고, 등기 뒤 이사·전출(대항요건 상실)해도 잃지 않음 | 제3조의3 제5항 |
| 대항력·우선변제권이 없었던 경우 | 등기된 때 취득. 등기 시점 기준이라 그 전에 설정된 저당권보다 앞서지는 못함 | 같은 항, 대법원 안내 |
| 등기 뒤 그 집에 새로 들어온 세입자 | 소액보증금 최우선변제(제8조)를 받을 수 없음 | 제3조의3 제6항 |
언제 이사해도 되나 — 순서가 핵심
- ① 신청주택 소재지 관할 법원
- ② 법원 결정등기소에 등기 촉탁
- ③ 등기 확인등기부등본에 임차권등기 기입
- ④ 이사·전출이제 옮겨도 권리 유지
③ 전에 이사·전출하면 보호받지 못할 수 있습니다
- 신청서 제출
- 법원 결정 → 법원이 등기소에 등기를 촉탁
- 등기부등본을 떼서 임차권등기가 기입된 것을 확인
- 그 뒤에 이사·전출
대법원은 효과가 등기가 마쳐진 때부터 생기므로 신청만 하고 바로 이사하거나 전출하면 안 되고, 반드시 등기된 것을 확인하라고 안내합니다.[3]
2023년 개정 — 예전에는 결정이 집주인에게 송달되어야 등기가 진행됐지만, 2023년 7월 19일부터는 주택의 경우 집주인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있게 되었습니다(제3조의3 제3항, 규칙 제4조·제5조). 지금 기준은 ‘송달’이 아니라 등기부에 기입되었는지입니다.
비용
- 인지 2,000원(규칙 제2조).
- 송달료: 당사자 1인당 3회분을 미리 냅니다. 1회 금액은 법원 기준에 따라 바뀌므로(2026년 7월 1일 인상 공지가 있었음) 신청할 법원에서 확인하세요.
- 등록면허세: 월 임대차금액의 1,000분의 2(최저 6,000원)에 지방교육세 20%가 붙습니다(지방세법 제28조).[5]
- 등기신청수수료는 법원 안내마다 금액이 달라 관할 법원에 확인하는 것이 정확합니다.
- 이 비용과 관련 소송비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항).
보증금 반환 소송·지급명령 같은 후속 절차는 이 글의 범위를 넘습니다. 대한법률구조공단(국번 없이 132)이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 함께 고려하세요.
자주 묻는 질문
계약 기간이 남아 있어도 신청할 수 있나요?
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 경우에 신청합니다. 갱신된 계약을 중도 해지했다면 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 계약이 끝난 뒤가 기준입니다.
신청하고 바로 이사해도 되나요?
안 됩니다. 효과는 등기가 마쳐진 때부터 생기므로, 등기부등본으로 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다.
집주인이 결정문을 안 받으면 어떻게 되나요?
2023년 7월 19일부터는 주택 임차권등기명령의 경우 집주인에게 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있습니다.
비용은 제가 다 부담하나요?
일단 신청인이 내지만, 임차권등기명령 신청과 관련된 비용은 집주인에게 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제8항).
근거·출처
- 주택임대차보호법 제3조의3 — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 임차권등기명령 절차에 관한 규칙(대법원규칙) — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 대법원 전자민원센터 FAQ — 임차권등기의 경료 후의 효과 — www.scourt.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 인천지방법원 민원 상담사례 — 임차권등기명령 — incheon.scourt.go.kr (확인일 2026-11-08)
- 지방세법 제28조(등록면허세) — www.law.go.kr (확인일 2026-11-08)
이 글은 일반적인 절차 안내입니다. 법령·수수료·기관 운영 방식은 바뀔 수 있으니, 실제 신청 전 각 기관 안내를 확인하세요. 개별 분쟁이나 계약 판단은 법률 전문가 상담이 필요합니다.